깡통전세

tv에서 깡통전세라는 뉴스를 종종 들어 보는데 깡통전세는 아파트의 경우 시세 가격보다 전세보증금이 더 많거나 비슷하여 계약종료 시에 전세보증금을 즉시 반환받기가 어려운 경우이지만 상가 임대차 경우에 더 많이 발생하는 사례입니다

0000년 0 월 임차인 a씨는 지역 생활정보지에서 임대물건이 보증금 8천만원, 월세 150만, 권리금 5천만원을 요구하는 당시 임차인이 의뢰한 광고를 보고,

건물주인 임대인과 임대차계약을, 권리금은 당시 임차인에게 지급하고 새 사업에 알맞게 내부를 수리비로 2천만원을 지급하고 영업 중,

여러 요인으로 업종을 바꾸려다 등록관청에 허가를 득하지 못하였고, 임대료를 3회 이상 지급하지 못해 건물주로부터 계약 잔여기간에 관계없이 해지한다는 통지와

임차보증금 8천만원은 새로운 임차인이 들어오면 계산하겠다는 통보를 받았다는 고객이 상담하였던 내용입니다

1. 새로운 업종의 허가가 나지 않는 사유를 검토하니

불법으로 증축된 건물과 업종별 규제 구역에서 허가(등록)를 득하기 어려운 주거지역이 였습니다 또한 건물 도면을 건물주에게 요구하지 않아 건축물대장의 해당 층은 300평방미터이나 실제는 4구간으로 구분되 1/4을 사용연적 80평방을 사용계약만 하였고, 그 일부 무허가 증측 부분이 있었으며, 비상문도 없었고 토지 이용계획상 지역,지구에 허가를 받을 수 없는 업종을 신청한 사유였습니다

2. 임차보증금 8천만원 조기회수 가능성을 검토하여보니

입주 당시 은행 근저당 최고금액 및 국세 압류액과 동 건물 나머지 3/4선순위 임차인의 전세보증금 합계액을 집계하여 검토한바 해당 부동산 시세 가격보다 합계금액이 더 초과 되었으며(깡통 사례),

만일 경매가 진행된다면 말소기준권리에서 상가임대차보호 특별법에 적용되지 않고 민법상 임대차계약에 해당되므로 최우선 변제금 등 보증금 조속한 회수도 쉽지는 않겠다는 판단이

되였습니다

3 권리금을 건물주로부터 보호받기 위해서는 상가임대차 특별법상 권리금 조항 적용이 해당되지 않아 전 세입자에게 지급한 권리금 5천만원과 내부 수리 당시 영세사업자에게 의뢰하여 세금계산서를 요구하지 못한 2천만원도 회수가 어렵게 추정 되고 있습니다

이후 권리금을 새로운 세입자를 선택하여 요구하려면

권리금은 동법 조항 변경으로 가격 결정은 감정원에 감정을 요구받을 것이 예상되며,

부가가치세 추가 납입 등 어려운 조건 예상되면서 회수가 용이하지 않을 듯 하였습니다

임차인 a씨의 장기간 고뇌를 이해 할 수 있었지만, 다행스럽게 인근 4필지를 재개발업체를 소개하여 개발하게 돼 임차인 a씨는 권리금 손실만 있었던 사례입니다